Gayrimenkulde yüksek performans bekleniyor

ATIG Menkul Değerler tarafından hazırlanan analiz bülteninde gayrimenkul sektörü değerlendirilerek görüşlere yer verildi:
   
"Gayrimenkul sektörü ülkelerin ekonomik büyümesi ile paralellik göstermektedir. ABD ekonomisinde toparlanma gözlenmekte olup, Euro Bölgesi'nde durgunluk hala devam etmektedir. ABD 2013 yılında %1.9 büyüme gösterirken, Euro Bölgesi %0.5 daraldı.    
08.04.2014 tarihinde Uluslararası Para Fonu IMF tarafından yayımlanan ''Küresel Ekonomik Görünüm Raporu''da küresel ekonomideki faaliyetlerin güç kazandığı ve bu güç kazanma sürecinin 2014-2015 döneminde daha çok gelişmiş ekonomilerin etkisi ile sürmesinin beklendiği belirtildi. 

IMF 2013'te %3 seviyesinde olan küresel ekonomik büyümenin bu yıl %3.6, önümüzdeki yıl %3.9 olacağını öngörüyor. ABD'de %2.75 büyüme tahmininde bulunan kuruluşun Euro Bölgesi tahmini %1.2 büyüme şeklinde oldu. IMF'nin Türkiye için büyüme öngörüsü ise 2014 için  %2.3, önümüzdeki yıl için %3.1 oldu. (Tablo 1)
IMF'nin 2014 Türkiye büyüme tahmini (%2.3) küresel büyüme beklentilerinden (%3,6) daha düşük kalmıştır. ATIG Yatırım olarak bizim 2014 yılı Türkiye büyüme beklentimiz %2.4 seviyesinde. 

ABD'DE KONUT SEKTÖRÜ
   
ABD 2008 yılında yaşanan Mortgage krizinin ardından ekonomiyi desteklemek amacıyla faizleri rekor düşük seviyede tutmakta ve varlık alım programı (QE) ile ülkede genişlemeci bir politika uygulamaktadır. 
   
2013 yılının son çeyreğinde ülke ekonomisinin toparlanmaya başlaması ile aylık 85 milyar dolarlık varlık alım programında kesintiye gidilmiştir ve QE en son Nisan indiriminden sonra aylık 45 milyar dolar ile devam etmektedir. Varlık alım programında azaltımın başlamış olması ABD ekonomisinde  toparlanma sinyalleri açısından olumlu algılanabilir. Fakat istihdam ve enflasyonda hala beklenen düzeylere ulaşılamamış olması nedeniyle faizler rekor düşük seviyelerde tutulmaktadır. 
   
Faiz hadleri hakkında Yellen'ın son konuşması ile toplantı tutanakları arasındaki tutarsızlıktan dolayı, yorum yapmak son derece zorlaştı.   
ABD'de konut sektörüne baktığımızda ise  ülkede inşaat harcamaları ve konut satışları kademeli olarak artış göstermeye başlamıştır ve bu durum konut sektöründe toparlanmaya işaret etmektedir. Fakat zorlu kış şartları nedeniyle son dönemlerde ABD konut sektöründeki toparlanma hızı yavaşladı.

ABD'de mevcut konut satışları ve konut fiyatlarındaki artışlar kötü hava koşulları nedeniyle yavaşlamıştır.    
2015 sonu itibari ile yükselmesi muhtemel olan ABD Mortgage faizlerinin de ABD'de konut piyasalarını olumsuz etkileyeceğini tahmin ediyoruz. Ancak, önden yüklemeli artış 2014 son çeyreğinde görülebilir.

TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

Türkiye'de gayrimenkul piyasası ağırlıklı olarak nüfus yapısından, ülkenin refah büyümesinden, faiz oranlarından ve konut sektörüne yönelik düzenlemelerden etkilenmektedir. Merkez Bankası'nın faizlerde ciddi bir artırıma gitmesi, BDDK'nın kredi sınırlaması getirmesi ve konutta KDV düzenlemesi konut sektörünü olumsuz etkilemiştir. 
   
Faiz oranları, kredi sınırlaması ve konutta KDV düzenlemesi gibi unsurlar sektörü olumsuz etkileyecek unsurlar olarak karşımıza çıksa da  ülkemizde hızlı nüfus artışı, kentsel dönüşüm projeleri, üçüncü köprü projesi ile yeni konut proje alanlarının ön plana çıkması ve mütekabiliyet yasası ile yabancıya konut satışında beklenen artış gayrimenkul sektörünü hala   cazip kılmaktadır.
   
Raporun devamında sektörü olumlu ve olumsuz etkileyebileceğini düşündüğümüz gelişmeler yer almaktadır.

Merkez Bankası Faiz Artırımı

TCMB Ocak ayında Olağanüstü Para Politikası Kararı ile bir haftalık repo faiz oranını    %4.5'ten %10'a yükseltmiş ve Merkez Bankası  fonlamasının 1 hafta vadeli repo faiz oranından sağlanacağını açıklamıştır. 

Gecelik borç verme faiz oranı %7.75'ten %12'ye yükseltilmiştir.

Kredi Sınırlaması
   
1 Şubat 2014 tarihinde yürürlüğe giren yasa ile kredilere gelen sınırlama da gayrimenkul  sektörü üzerinde olumsuz etki yaratacaktır. Banka Kartları ve Kredi Kartları Hakkında Yönetmelik'te yapılan değişikliklere göre sektöre göre taksit sayılarına sınırlama getirilmiştir. Konut, taşıt ve tüketici kredilerinde teminat tutarı ve vadelere sınırlama getirilmiş olup  tüketici kredilerinin vadesi 36 ay, taşıt kredileri 48 ay vade ile sınırlandırılmıştır. Yönetmelik'e göre  konut teminatlı kredilerde veya yapılacak finansal kiralama işlemlerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranı %75'i aşamayacak.

Konutta KDV Düzenlemesi

2013 yılında konutlarda yapılan KDV düzenlemesi ile 01.01.2013 tarihinden itibaren inşaat ruhsatı alınan net alanı 150 m2'ye kadar olan konutlarda;            
   
Arsa birim m2 vergi değeri 500 TL altında olan konutların tesliminde  %1,
   
Arsa birim m2 vergi değeri 500 TL ile 1.000 TL arasında olan konutların tesliminde  %8,
   
Arsa birim m2 vergi değeri 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18 KDV oranı uygulanacak.
   
KDV artışı konut maliyetlerinde de artışa neden olacağı gibi, 1 Ocak 2013 tarihinden önce  ruhsatı alınmış olan konut satışlarını da %18 KDV uygulanmayacak olması sebebi ile olumlu          etkileyebilir.  
Kentsel dönüşüm projeleri ise yeni KDV uygulamasından muaf tutulmuştur.

Nüfus Artışı

Ülkemizde hızlı nüfus artışı ve özellikle büyük şehirlere yapılan göçler konut talebini artıran unsurlar olarak karşımıza çıkmaktadır. Kentleşme ihtiyacının ilerleyen dönemlerde de artmaya devam etmesini ve bu durumun özellikle büyük şehirlerde konut talebini olumlu etkilemesini beklemekteyiz. Nüfus artışının yanında istihdamda da ağırlık tarımdan hizmet sektörüne  kaymaktadır. 2016 yılında nüfusun 78.7 milyona yükselmesi beklenmektedir. İstihdamda tarımın ağırlığı ise 2002 yılında %34.9 iken, 2013 yılında %23.6'ya gerilemiştir. Bu da metropollerde konut projelerinin önemini artıracaktır. 

Kentsel Dönüşüm Projeleri 

Türkiye'de planlanan ve uygulanmakta olan kentsel dönüşüm projeleri gayrimenkul sektörünün gelişimi açısından önemli unsurlar arasında yer almaktadır. İstanbul'da Başakşehir, Ataşehir, Kartal, Fikirtepe gibi bazı bölgelerde kentsel dönüşüm projeleri başlamıştır.
   
Aynı zamanda kamu çalışmaları ve altyapı yatırımları da büyükşehirlerde birçok bölgeyi de ulaşım açısından avantajlı konuma getirmektedir. Özellikle İstanbul'da birçok bölgenin ulaşım açısından avantajlı hale gelmesi planlanan konut projelerini de cazip kılmaktadır. Kuzey Marmara Otoyolu, Üçüncü Köprü ve Kanal İstanbul projelerinin yanında yeni ulaşım güzergahlarının yapılması o bölgelerde yerleşim ve konut alanları yaratılmasına da imkan sağlamaktadır. Yakın zamanda planlanan üçüncü köprü projesi ile birlikte özellikle Riva, Beykoz, Polonezköy, Alemdağ, Ispartakule ve Sancaktepe bölgelerinin ön plana çıkacağı, sanayi bölgesi olarak da Kınalı, Hadımköy ve Pelitli'nin önemli bölgeler olması beklenmektedir. 3. köprü projesinin 2015 yılı ortalarında açılması planlanmaktadır.

Mütekabiliyet Yasası

Yabancılara konut satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası'nın kabulü sektörü olumlu etkileyebilecek gelişmeler arasındadır. Yasaya göre  Bakanlar Kurulu'nca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişilere Türkiye'de taşınmaz satılmasına imkan sağlanıyor. Mütekabiliyet Yasası ile yabancıların konut alımına getirilecek kolaylığa bağlı olarak yabancı  konut talebinin artması öngörülmektedir. Düzenleme ile birlikte Rusya, Azerbeycan, İran, Irak, Katar, Birleşik Arap Emirlikleri ve diğer Arap ülkelerinden talep gelmesi beklenmektedir.
   
Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Nisan 2014 aylık sektör raporuna göre  inşaat sektörü 2013 yılında %7.1 büyüme gösterirken, ülke ekonomisi 2013 yılının %4 büyüme ile kapattı. Böylece inşaat sektörü büyümesi 2013 yılında ülke büyümesinin üzerinde performans sergiledi. 
   
İnşaat sektörü 2013 yılının ilk çeyreğinde %5.8, ikinci çeyreğinde %7.6, üçüncü çeyreğinde %8.6, son çeyreğinde ise %6.2 büyüme gösterdi. İnşaat sektöründe 2013 yılında yaşanan %7.1'lik büyümenin tamamı kamu inşaat harcamalarındaki büyümeden kaynaklanırken, özel sektör inşaat harcamaları 2013 yılında %0.7 daralma gösterdi. 
   
2013 yılındaki inşaat sektörü büyümesinin kamu inşaat harcamaları büyümesinden destek bulduğunu dikkate aldığımızda  sektörde kamu harcamalarının azalması ilerleyen dönemlerde sektör büyümesini olumsuz etkileyebilir.
   
Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Nisan 2014 aylık sektör raporuna göre  inşaat sektörü 2013 yılında %7.1 büyüme gösterirken, ülke ekonomisi 2013 yılının %4 büyüme ile kapattı. Böylece inşaat sektörü büyümesi 2013 yılında ülke büyümesinin üzerinde performans sergiledi. 
   
İnşaat sektörü 2013 yılının ilk çeyreğinde %5.8, ikinci çeyreğinde %7.6, üçüncü çeyreğinde %8.6, son çeyreğinde ise %6.2 büyüme gösterdi. 

İnşaat sektöründe 2013 yılında yaşanan %7.1'lik büyümenin tamamı kamu inşaat harcamalarındaki büyümeden kaynaklanırken, özel sektör inşaat harcamaları 2013 yılında %0.7 daralma gösterdi. (Tablo 3: Kamu ve Özel Sektör İnşaat Harcamaları Büyümesi)
   
2013 yılındaki inşaat sektörü büyümesinin kamu inşaat harcamaları büyümesinden destek bulduğunu dikkate aldığımızda  sektörde kamu harcamalarının azalması ilerleyen dönemlerde sektör büyümesini olumsuz etkileyebilir.
   
2014 yılının ilk 3 ayında konut satışları %5.9  gerileyerek 257.853 adet olarak gerçekleşti. Yılın ilk ayında konut satışları bir önceki yılın Ocak ayına göre %0.2 artış gösterirken, Şubat ayında konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %5.5 geriledi. Mart ayında ise konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %10.6 geriledi.  
   
Yılın ilk 3 ayında birinci el konut satışlarındaki gerileme %1.3 ile sınırlı olurken, ikinci el konut satışları %9.6 geriledi. 2014 yılının başlarında konut satışlarındaki gerileme genel olarak ikinci el konut satışlarındaki düşüşten kaynaklanmıştır. 
   
2013 yılı ile konuta gelen KDV düzenlemesinde  1 Ocak 2013 tarihinden önce ruhsatı alınan projelerin %18 KDV'den muaf tutulması inşaat ruhsatı daha önceden alınmış olan konut             projelerine talebi artırmıştır. 1 Ocak 2013'ten önce ruhsatı alınan projelerde %18 KDV uygulanmayacak olması 2013 yılının ilk dönemlerinde talebi öne çekmiştir. 

SONUÇ
   
Gayrimenkul sektörünün gelişimini etkileyecek birçok faktör bulunmakla birlikte  ülkemizde sektördeki büyüme hızını yavaşlatacak unsurlarla beraber, sektörde büyümeyi destekleyecek de birçok faktör bulunmaktadır.     
   
Faiz oranları, kredi sınırlaması ve konutta KDV düzenlemesi gibi unsurlar sektörü olumsuz etkileyecek unsurlar olarak karşımıza çıksa da  ülkemizde hızlı nüfus artışı, kentsel dönüşüm projeleri, üçüncü köprü projesi ile yeni konut proje alanlarının ön plana çıkması ve mütekabiliyet yasası ile yabancıya konut satışında beklenen artış gayrimenkul sektörünü hala cazip kılmaktadır. Ayrıca 2013 yılı ile gelen yeni KDV düzenlemesinden kentsel dönüşüm projeleri muaf tutulmuştur.
   
Özellikle faiz oranlarının yüksek seyretmesi ve konutta KDV düzenlemesi kısa ve orta vadede sektör gelişimini olumsuz etkileyebilir. Bununla beraber ülkemizde özellikle büyük şehirlerdeki yeni konut yatırımları hala talep çekmektedir. Aynı zamanda mütekabiliyet yasası ile yabancılara konut alımının önünün açılması da sektöre yönelik olumlu beklentilerimizi korumamızı sağlamaktadır. Özellikle büyük projelere yönelik yabancı ilgisinin sektör gelişimini olumlu etkilemesini beklemekteyiz.
   
Sonuç olarak mevcut konut arzını karşılayacak yeterli talebin hala bulunduğunu ve sektördeki büyümenin azalarak da olsa devam etmesini beklemekteyiz. Ekonomik büyüme ile bağlantılı olan gayrimenkul sektör büyümesinin 2014 yılında Türkiye GSYH büyümesinin üzerinde bir performans sergilemesini beklemekteyiz. ATIG Yatırım olarak bizim 2014 yılı Türkiye büyüme beklentimiz %2.4 seviyesinde. Gayrimenkul ve inşaat sektörü büyümesinin ise ülke büyümesinin üzerinde %2.5 ile %4 arası bir performans göstermesini öngörmekteyiz. 
   
Gayrimenkul sektör beklentilerimizi, Borsa İstanbul Endeksi'nde işlem gören GMYO şirketleri ile beraber değerlendirdiğimizde özellikle cazip projeler ve yatırımlar planlayan şirketlerin 2014 yılında ön planda olacağını düşünmekteyiz.''
   
 

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.