E-BÜLTEN

E-bültenimize abone olarak
en son bilgilere ve haberlere ulaşabilirsiniz.

Ana SayfaEmlakKonut sektöründe balon var mı? ---

Konut sektöründe balon var mı?

Konut sektöründe balon var mı?
21 Mayıs 2015 - 11:32 borsagundem.com

Bir Türkiye manzarası; her yer inşaat.. Peki, kim alıyor bunları? Balon varsa patlar mı? Büyük bir kriz yolda mı? İşte müthiş araştırma...

Konut sektörü son aylarda Türkiye’nin en çok tartıştığı konuların başını çekiyor.   Plazalar, AVM’ler, bitmek tükenmek bilmeyen konut projelerini görünce insan ister istemez sorguluyor Türkiye’de konut balonu var mı diye? “Kim alıyor bunları?” demekten alamıyoruz kendimizi büyük bir şaşkınlık içinde. 

Peki gerçekten balon var mı? Varsa ve de o ya da bu nedenle patlarsa Türkiye ekonomisini büyük bir krize sokabilir mi? Beraber bakalım. 
Önce inşaat sektörüyle başlayalım.  İnşaat sektörünün, ekonomimiz (GSYIH) içindeki payı sadece yüzde 6.  Ancak ekonomi içindeki küçük sayılabilecek payına rağmen inşaat sektörü “lokomotif sektör” konumundadır. Çünkü yüzlerce sektör inşaat sektörüne çalışmaktadır: Çimento, beton, seramik, tuğla, boya, doğal taşlar, yalıtım, müteahhitlik hizmetleri, asansör, mobilya, ısıtma-soğutma, havalandırma… Saymakla bitmez. Bu nedenle inşaat durursa Türkiye durur, inşaat büyürse Türkiye büyür. Üstelik inşaat sektörü emek yoğun bir sektördür.  Toplam istihdamın yüzde 7’si inşaat sektöründedir. 


Klasik girizgahı tamamladık.  Evet inşaat çok önemli, bilineni ifşa etik, biraz rakamlarla da süsledik.  Gelelim inşaatın ana motoruna. 
İnşaat sektöründeki yapı izinleri ve yapı ruhsatlarını incelediğimizde karşımıza çarpıcı bir “yoğunlaşma” çıkıyor.  Yapı izinleri ve ruhsatlarının yaklaşık yüzde 85’i “ikamet amaçlı binalar” için. Bir başka ifadeyle; konut sektörü, inşaat sektörümüzün yüzde 85’ini oluşturuyor. Kalan yüzde 15 ise toptan & perakende ticaret binaları, sanayi binaları & depolar, ofis, otel ve diğer kategorilerine dağılmış.  O halde şu sonuca varabiliriz: İnşaat sektörü ekonominin, konut sektörü de inşaat sektörünün “lokomotifi”…

 
Bu durumda konut sektörüne yönelik tartışma daha da önem kazanıyor.  Evet, konut sektöründe balon varsa ve patlarsa genel ekonomi üzerinde çok büyük bir “çarpan etkisi” yaratarak ekonomiyi krize sürükler. 
İnşaatın Türkiye için, konutun da inşaat için önemini aktardık.  Şimdi konut sektörüne odaklanalım.  Lakin, konut sektörü başka piyasalara benzemez.  İki rakama, üç çarpana bakarak konut sektörüne yönelik bir yargıya varmak çok yanlış olur. Oldukça kapsamlı değerlendirmemiz şart.  Çünkü Türkiye’deki konut piyasası ne muadillerininkine ne de gelişmiş ekonomilerinkine benzer. Buranın dinamikleri farklıdır.  Türkiye’de konut başka diyarlardaki gibi sadece temel bir ihtiyacı karşılamak için alınmaz.  Konut, Türkiye’de önemli bir yatırım aracıdır aynı zamanda.  İnsanlar ikinci, üçüncü, dördüncü eve yatırım yaparlar, arazi alırlar, arsa toplarlar… Neden? Çünkü hem kira geliri (current income) hem de sermaye kazancı (ödenen fiyatın üzerine satma/capital gain) beklentisi yüksektir.  Konut ta bu beklentileri genelde karşılamış, yatırımcısını sevindiren bir araç olmuştur. 
Yatırım aracı özelliğinin yanı sıra Türkiye’de konut sektörünün kendisine has başka özellikleri de vardır.  Türkiye’de konut sahipliği yüksektir.  Aşağıdaki tabloda da görüldüğü gibi Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 67,3 düzeyinde.  Bu oran gelişmiş ülke düzeylerine oldukça yakın.  Lakin bizi farklı kılan, konut stokunun yarısından fazlasının ruhsatsız/izinsiz olması, gene yarısından fazlasının yaşlı olmasıdır (20 yaş ve üstü). Konut stokunun neredeyse yüzde 40’ı da çeşitli nedenlerle tadilata ihtiyaç duymaktadır.  Bu rakamlar şu anlama geliyor: Türkiye’de konut talebini sadece “konjonktürel” değerlendirmemek gerekir.  Ciddi bir “yapısal” talep olduğu gerçeğini her zaman masada tutmak şart.
 
 
Talep tarafıyla başlayalım.  Konut satışları talebin en iyi göstergesi konumunda. 
2013 yılının başından beri konut satışlarının yüzde 19,7’si İstanbul’da, yüzde 11,6’sı Ankara’da, yüzde 6,2’si İzmir’de, yüzde 5,3’ü Antalya’da, yüzde 3,6’sı da Bursa’da gerçeklemiş.  Bu dağılım pek şaşırtıcı değil. 
Ancak yabancılara yapılan satışların yazılıp çizildiği kadar etkili olmadığını söylemeliyim.  2013 yılında yabancılara satılan konut sayısı 12.181.  2013 yılında toplam konut satısıysa 1.157.190.  Yabancıların toplam içindeki payı sadece yüzde 1.
Benzer tablo 2014 için de geçerli.  2014 yılında toplam konut satışı 1.165.381. Yabancılara satılan konut sayısı 18.959. Yabancıların toplam satış içindeki payı sadece yüzde 1,5.  Buradan çıkan ana mesaj şu: Olur da işler kötü giderse, konut sektörünü yabancılara yapılan satışlarla diri tutmak imkansız. 
Hazır yeri gelmişken yabancıların sahip olduğu toplam taşınmaz alanı da aşağıdaki tabloda paylaşmış olalım.  Bir sonraki tabloda da yüzölçümüne göre Türkiye’den en çok taşınmaz alan yabancı yatırımcıların menşeini görebilirsiniz. 




Konut satışlarının büyük şehirlerdeki kısmına ve yabancı/yerli oranına baktık.  Şimdi de konut satışlarının nasıl finanse edildiğine bir göz atalım. 


Yukarıdaki grafikte görüldüğü gibi ipotekli satışlar (kredili) 2015 yılının ilk üç ayının toplam satışlarının yüzde 39’u kadarmış.  Geri kalan yüzde 61’in peşin satıldığını görüyoruz. 2013 ve 2014 yıllarında da dağılım üç aşağı beş yukarı aynıydı.  Kredili satışların toplam satışlar içerisinde düşük olması Türk insaninin konutu önemli bir yatırım enstrümanı olarak görmesinden kaynaklanıyor. Tasarrufların kayda değer kısmı konut yatırımına akıyor. 
Konut satışlarının ilk satış ve ikinci el satış dağılımı da hemen aşağıdaki tabloda yer almakta. Türkiye’de ilk satışların ve ikinci el konut satışlarının toplam içindeki payı sırasıyla yüzde 44 ve yüzde 56. 



Konut satışlarının (konut talebi) kompozisyonuna baktık.  Türkiye genelinde konut satışlarının yıllık büyüme performansı da aşağıda. 


Çok iyi bir 2013 ardından konut satışlarının geçen yılın özellikle ilk yarısında yavaşladığını ancak geçen yılın son çeyreğiyle birlikte satışların belirgin bir şekilde hızlandığını görüyoruz.  Zaten, konut talebine yönelik önemli bir kaygı duyulmuyor.  Genel endişe konut arzının konut satışlarından çok daha hızlı büyüdüğü ve bunun da konut sektöründe ciddi bir balon yaratmakta olduğu yönünde. 
Konut arzını ise yapı izinleri ve yapı ruhsatları üzerinden takip ediyoruz.  Ancak yapı ruhsatı ve yapı izinleri arasında fark olabiliyor. Bu da iskan almamış ancak yapımı devam eden konutlardan kaynaklanıyor.  Şimdi konut talebi ve arzına beraber bakalım. 



2008 yılının başından beri arz göstergesi olarak baz aldığımız yapı ruhsatlarında kümülatif yüzde 59, yapı izinlerinde de kümülatif yüzde 86 artış var.  Aynı dönemde talep göstergesi konumundaki konut satışlarındaki kümülatif artış yüzde 173.  Göreli olarak uzun sayılabilecek bir dönemde konut talebinin konut arzından daha hızlı artmış olması konut sektöründe balon olmadığının en önemli göstergelerinden biri. 
Kaldı ki bunu konut fiyatlarından da teyit edebiliyoruz.  Asagıdaki tabloda konut sektöründe balon endişelerinin arttığı 2010-2014 yıllarını mercek altına yatırıyoruz.  2010 ikinci çeyreğiyle 2014 yılının tamamını kapsayan dönemde konut fiyatlarındaki birikimli artış yüzde 74.  Aynı dönemde bina maliyetleri ve tüketici fiyatları sırasıyla kümülatif 45 ve yüzde 42 yükselmiş. 


Ama sağlıklı değerlendirme yapabilmek için konut fiyatlarındaki değişime nominal değil reel bakmak gerekiyor. Bunun için de konut fiyatlarını enflasyondan arındırıyoruz. 


Konut fiyatlarında bahse konu dönemde yüzde 23 yakın reel yükseliş var.  Aynı dönemde reel ekonomi dahi daha hızlı büyümüş. Konut fiyatlarındaki reel artış, GSYIH’daki reel büyümenin dahi altında kalmış.  Arz ve talep değişiminin yansıması olan konut fiyatları da konut sektöründe balon olmadığını gösteriyor.
Devam edelim. Konutta balon ya da şişkinlik olup olmadığına bakmanın bir diğer yolu da konut kredilerini ekonomik büyüklüğümüze oranlamaktır. Bankacılık sektörümüzün açtığı konut kredilerinin ekonomik büyüklüğümüze oranı son verilerle yüzde 7 düzeylerinde. Bu oran Estonya'da yüzde 34.4, Yunanistan'da yüzde 38.5, Bulgaristan'da yüzde 17.6, Almanya'da yüzde 44.8, ABD'de yüzde 68.8...
Demek ki bankacılık sektörümüzün açtığı konut kredileri GSYH'ya oranla hem benzerimiz kabul edilen gelişen ülkelerin hem de gelişmiş ekonomilerin oranlarının çok altında. Bu da Türkiye'de konut sektöründe balon olmadığının en önemli göstergelerinden biridir. Balon bir yana, bankacılık sektörümüzün önümüzdeki yıllarda büyüme göstereceği en önemli alanlardan biri ferdi konut kredileri olacaktır.
Elbette bazı kent merkezlerinde ve projelerde fiyat aşırılıkları olabilir.  Lakin Türkiye geneli için makro analizler sonucu konut sektöründe balon olmadığını rahatlıkla söyleyebiliriz.  7 Haziran seçim sonuçları ve akabinde oluşacak ekonomik yatırım ortamı sektörün de kaderini tayin edecektir.  Bekleyip göreceğiz. 
Not: 24 mayis Pazar günü “Herkes İçin Finansal Piyasalar” eğitimi vereceğim. Kayıt ve bilgi için [email protected] ‘a mail atabilirsiniz. 
Son söz: "Kolay çıkış yolu, tekrar içeriye girmeye yol açar." Peter Senge

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.

YORUMLAR (20)
:) :( ;) :D :O (6) (A) :'( :| :o) 8-) :-* (M)
  • Murat daşdemir 23 Ağustos 2016 20:56

    Erkin bey , yapı ruhsatı komple bir binaya alınıyor, ortalama bir yapı ruhsatında kaç daire olduğuna detaylı bakmak gerekiyor. 15 daire varsa buda eder 2 100 000 yeni konut demek bunun 1 100 000 U satılmış yarısı duruyor demek. Bu aslında daire şişkinliğini ifade ediyor. Yanlış değerlendirmem varsa düzeltmenizi rica ederim. Selamlar

  • yoksulluk sınıfta28 Mayıs 2015 00:36

    Yoksulluk sınırı 4 kişilik bir aile için 4bin 500 tl olmuş...hepimiz balon olmuşuz ..perişan durumdayız..

  • husamettin..23 Mayıs 2015 15:08

    önemli olan konut sayısındamı konut fiyatındamı balon olduğu..konut sayısına göre olmayabilir ama fiyatlar göre vardır bence..msla izmirde işgyonun perla fiyatlrı dlrla yapılyır..ve verdikleri fiyatlarla ancak tuzu kuru olanlar yada avanta-miras --borsa gibi parası olanlar veya rantiyeciler alabilir..

  • Mustafa Candeger22 Mayıs 2015 19:52

    İnşaat sektöru döviz getirisi olmadigi için büyüme mize , gelişmemize katkisi olmadigini düşünüyorum. Hernekadar konumuz balon olsa da.

  • alim22 Mayıs 2015 19:46

    Konutta balon var, ben ayni fikirde degilim, o balon hala sisiyor, balon kredililerde patlayacak ve piyasalari perisan edecek

  • alim22 Mayıs 2015 19:44

    Insaatin medeniyet getirmedigi ortada, medeniyet geriye gidiyor, eller gider mersine, anliyonuz, biz gifiyoruz fealekete

  • vehbi22 Mayıs 2015 13:34

    bu kredi faizleri düşük seyrettiği müddetce konuta talep devam edecektir işin sırrı budur . zaten bankalar para satmaya adam arıyor.

  • kesinlikle patlar22 Mayıs 2015 13:15

    yeri göğü şantiye haline getirdiler..... gelişmişlikliği bunla ölçüyorlar..

  • Levent Kerik22 Mayıs 2015 10:57

    Selam Erkin, Aydınlatıcı bir çalışma olmuş, tebrik ederim,emeğine sağlık

  • Osman Fener22 Mayıs 2015 10:33

    Sektör araştırmasına verdiğiniz emek için çok teşekkürler Erkin ŞAHİNÖZ.

  • CEM BUYURAN22 Mayıs 2015 09:45

    ev alırsınız yaşam satın alamazsınız.bu kadar para verilen evlere,işten çıkıp trafik sorunuyla mücadele ederek ulaşacaksınız.hava kirliliği,çevre kirliliği cabası.pistanbul.10 milyonluk şehirde insanların içme suyu ihtiyacını scooterlarla taşınan damacanalarla karşılıyorsanız,gelişmişlik bunun neresinde?şehir kilitlenecek.evlerin değeri düşecek.

  • analist22 Mayıs 2015 09:08

    evini akrabasina satip konut kredisini isinde kullananlar var.. kredi buyumesi saf konut satisindan gelmiyor. Konut satis verileri de guncel durumu gostermez.Tapu devri sayisini gosterir. projelerde cari satislar yansimaz. analiz eksik kalir.

  • analist22 Mayıs 2015 08:47

    satilan konut projelerinde daireleri kac farkli kisi aliyor ona da bakmak lazim. 3 e 5 er "yatirim" diye konut alanlar var. Turkiye kayit disi paranin gelip sisteme konut sayesinde girdigi bir yer haline geldi.

  • YILMAZZ21 Mayıs 2015 23:46

    MARKALI PROJELERDE AİDATLARI KİRA GİBİ OLAN DAİRELER VAR VE EN ALT LİMİT SATIŞ FİYATLARI 450 BİN LİRADAN BAŞLIYOR.!1 MİLYON OLUNCAMI BALON DENİLECEK.:))

  • cc21 Mayıs 2015 21:11

    7 kurum değiştirdikten sonra borsada bıde konutta balon yok dıyınce rahatladım demkkı patlaması cok yakın

  • ya sonra?21 Mayıs 2015 19:24

    erkin bey güzel bir çalışma olmuş tebrikler.Fakat Türkiye'de lüks konutta balon oldugunu düşünüyorum,zamanınında 200.000$'la alınan ev,işler kötüye gidip dolar fırlayınca 200.000$ cash para verebilecek adam olabilcek mi? bu döngü diğer konut fiyatlarını da etkiler.Şuan sistemin çarkları dönüyor ya dönmezse?

  • almanyadaki Türklerin aldığıdır21 Mayıs 2015 16:03

    1 milyon yabancı alman konut almış derken(2013) bunların almanya'daki Türk işçileri olduğunu da bilmeli, ırki alman sayısı çok düşük olabilir ki bunlar zaten alanya gibi yazlıklardalar.

  • Muharrem afşar21 Mayıs 2015 15:28

    Eline, emeğine sağlık. Çok güzel bir analiz olmuş Erkin hocam :)

  • MS21 Mayıs 2015 13:44

    Masallara devam...

  • neeee?21 Mayıs 2015 13:41

    ücret gelirlerinide koysaydın nasıl artmış 10 sene iş garantisi veriyorumsun bana bu ülkede ev alayım krediye giriyim.... hane halkı geliri ne kadar bide ona bak.kaldıki talepteki daralmayı da yazaydın ben sana sadece fiyatlardaki balonun bile ciddi derecede arttığını söyleyebilirim.