E-BÜLTEN

E-bültenimize abone olarak
en son bilgilere ve haberlere ulaşabilirsiniz.

Ana SayfaEmlakKira artışında üst sınır var mı?---

Kira artışında üst sınır var mı?

Kira artışında üst sınır var mı?
04 Eylül 2021 - 09:08 www.borsagundem.com

Kira fiyatları son dönemde oldukça artış gösterdi. Bir konut için talep edilebilecek kirada üst sınır, prensipte yok. Ancak yine de kirada bir üst sınır olduğu düşünülebilir.

Son zamanlarda emlak piyasasında konut kiralarındaki artış herkesin dikkatini çekti. Yavaş ve yatay bir şekilde seyreden kira bedellerinde hızlı ve dikey bir yükselme oldu.



Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy'un yazısı: Kanaatimce bunun üç ana sebebi var. Birincisi, üniversitelerin karma eğitime geçmeleri ile üniversite öğrencileri cephesinde büyük bir hareketlilik gözlenmeye başladı.

2020 yılında üniversitelerde kayıtlı öğrenci sayısının 7 milyon 940 bin civarında olduğu dikkate alındığında, bu öğrencilerden yurtlarda kalanlar ile yaşadıkları şehirde üniversiteye gidenler hariç, büyük bir sayıda öğrencinin kiralık ev arayışı içinde olması kiralık eve talebi artırdı.

KİRALIK KONUTA TALEP ARTTI

İkincisi, 2021 yılı ikinci çeyreğindeki yüzde 21.7 oranındaki ekonomik büyüme, nitelikli işgücüne olan ihtiyacı artırdı ve farklı bölgelerde yeni işe alınmalar da kiralık konuta olan talebi yükseltti.

Üçüncüsü, göçmeler arasındaki şehirlerarası hareketlilik. Ve dördüncüsü, pandemi dönemini nispeten daha az sıkı önlemlerle geçiren, mesai günlerinde dışarı çıkmanın serbest olduğu Türkiye’de yaşamayı, 15 gün, bazen 1 ay gibi sokağa çıkma yasağına tabi ülkelerde yaşamaya tercih eden yabancıların konut satın almak yerine, kiralamayı tercih etmeleri.

İyi ama, kiralık konut arayanlar, kiraların yükselmesindeki sebeplerle ilgilenmiyorlar. Onlar somut olarak ödeyecekleri kiranın, aylık gelirlerine oranıyla ilgileniyorlar. İdeal olanı, bir kimsenin aylık gelirinin üçte birini kiraya ödemesine ayırması, kalanıyla da hayatını sürdürmesidir.

BORÇLAR KANUNU

Hukuken bir konut için talep edilebilecek kirada üst sınır prensipte yoktur. Her konut sahibi, kendi belirlediği kira bedelini ödemeye hazır olana konutunu kiraya verebilir. Kira piyasası ortalaması üzerinde kira bedeli talep edildiğinde, kiracı bulamaz.
8Son dakika: Kira bedeli artışında üst sınır var mı 5 yıllık süreye dikkat
Henüz böyle bir hukuki olayla karşılaşmadım, ama, yine de kira bedelinin bir üst sınırı olduğunu düşünüyorum. O da Türk Borçlar Kanunu’nun 27 ve 28 inci maddelerindeki ahlaka veya kamu düzenine aykırılık, eskiden gabin denilen, aşırı yararlanma sebepleridir.

Eğer kira bedeli, cari piyasa kira ortalamasında ahlaka aykırılık oluşturacak derecede fazla ise, kanaatimce kiracı, sözleşmede yazılan kira bedelini ödemek yerine, cari ortalama kira bedelini ödeyebilir. Ortalama kira bedeli 1000 TL olabilecek bir konut için 10 bin TL kira bedelli sözleşme yapılmasında durum böyledir. Keza böyle bir kira bedeli kanaatimce, Anayasal bir ihtiyaç olan barınma hakkının kamu düzenini bozacak şekilde kötüye kullanılmasını da oluşturur.

Elbette, bir sözleşmedeki karşı edimler arasındaki aşırı orantısızlığa işaret eden aşırı yaralanma da, kira sözleşmesinde kira bedelinin cari piyasa oranına çekilerek ödenmesini haklı kılabilir. Düşünün, ortalama kirası 1000 TL olabilecek bir konut, 10 bin TL’ye kiralanmışsa, sizce de burada kiralayanın bir aşırı yararlanması yok mudur? Kanaatimce kira bedelinin üst sınırını, işte TBK Md 27 ve 28’deki bu kurallar oluşturur.

ARTIŞ MİKTARI NE OLUR?

Kira piyasasındaki artış, halen kirada oturan kiracıları endişelendirmesin. Onlar rahat olsun. Çünkü TBK Md 344 kuralı, kiracıları tüketici olarak kabul etmektedir ve kira artışını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli saymaktadır.

TBK Md 344, son iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasından fazla bir kira artışı sözleşmeye yazılsa bile, bu yasaktır. Daha doğrusu, ben onu TÜFE olarak uygularım, diyor. Sözleşmede daha yüksek veya farklı bir oran yazsa bile, örneğin enflasyon oranı, dövizdeki veya altın fiyatlarındaki artış gibi, yine de 12 aylık tüketici fiyat endeksi kadar kira artırılabilir.

Ev sahibi daha yüksek artış talep etse bile, sizin tüketici fiyat endeksine göre artırıp ödemelerinizi düzgün yapmanız, yeterli. Sözleşmeyi ihlal etmiş sayılmazsınız ve dolayısıyla bir tahliye sebebi oluşmaz.

Kiralık evin bulunduğu bölgedeki ortalama kiralar yüzde 30 artmış olsa bile Temmuz 2021 itibariyle 12 aylık TÜFE ortalaması 15.15 olduğundan, kira da ancak bu kadar artırılabilir. Kiralayanın katlanacağı kanuni bir sonuç. Ortalama kiralar TÜFE oranından daha az artsa, bu durum kiracının aleyhine olmasına rağmen, kiracı da buna katlanmak zorunda.

Sözleşmeye artışla ilgili hiçbir şey yazılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Artışla ilgili sözleşmeye bir şey yazılmamış olsa bile, artışa hakim karar verir.

Ama hakim de bu konuda serbest değildir. Oniki aylık TÜFE oranından fazla bir kira artışına karar veremez. Kiralar o bölgede TÜFE oranının iki katı artmış olsa bile.

5 YILLIK SÜREYE DİKKAT

Diyelim ki 1 yıllık kira sözleşmeniz bitmesine rağmen ev sahibiyle anlaşıp çıkmadınız, oturmaya devam ediyorsunuz. Kira sözleşmeniz belirsiz süreli hale geldi. İşte yıllık kira artışınızı TÜFE ortalamasına göre yapma hakkınız, 5 yıl ile sınırlı.
18Son dakika: Kira bedeli artışında üst sınır var mı 5 yıllık süreye dikkat
Beşinci yılın sonunda ev sahibi mahkemeye başvurarak yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hakimin belirlemesini isteyebilir. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.

O halde şunu söyleyebiliriz. Beş yılın sonunda kira artışı mahkeme kararı ile piyasa ortalamasına denk gelecek şekilde yükseltilebilir. Sonrası? Sonra yine bir beş yıl daha sadece TÜFE oranı kadar artırılabilir.

Sonuçta devam eden kiralarda kira artışı sistemi şöyledir; ilk beş yıl, en fazla yıllık TÜFE ortalaması kadar artırılabilir. Sonrasında ise kira bedeli piyasa ortalamasının altında kalmışsa hakim kararıyla Piyasa ortalamasına denk gelecek kadar artırılabilir. Devam yıllarda yine sadece TÜFE ortalaması kadar. Bu her beş yılda bir tekrarlanabilir. Ev sahibi beşinci yılın sonunda mahkemeye başvurup kira artışı talep etmezse, yine TÜFE ortalaması kadar artış yeterlidir.

Eylül ayı kira artış oranı belli oldu!

 

TIKLA BORSADA DÜŞÜK KOMİSYONLA İŞLEM YAPMAYA BAŞLA

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.

YORUMLAR (3)
:) :( ;) :D :O (6) (A) :'( :| :o) 8-) :-* (M)
  • Ali04 Eylül 2021 17:51

    Kiralar çok düşük.1 milyona ev alıyor senelik 20 bine kiraya veriyor bu ticarette kiracı karlı.Konut fiyatları artarsa kirada artacaktır.Ben kendimde kiracıyım o paraları eve bağlayanın aklına şaşayım.

  • SAIT04 Eylül 2021 16:12

    sayın yazar ben sizin evi 1000 tl ye kiralamaya hazırım 10 000 istersen vermem ha

  • Erol g.04 Eylül 2021 11:58

    BELEDIYELER KIRALIK SOSYAL KONUT ARZI YARATMADIKÇA SORUN DAHA DA ARTACAKTIR "BIR BELGESELDE TOKYO'DA BIR OTELE GİDEN DÖVÜŞÇÜMÜZ GIRİŞ KISMI ÇAMAŞIR MAKİNASI KAPAĞI OLAN SADECE ÇANTASINI YANINA ALABİLDİĞİ KÜÇÜCÜK ODADA DÜŞÜK FIYATLA GECELİYEBILDİ JAPONLAR İNSANLAR SOKAKTA GECELEMESİN/KALMASIN DIYE KÜÇÜCÜK ODALI OTELLER YAPIYORLAR ALMAN BELEDIYELER 28-32 METRE KARE SOSYAL KONUTLARI DÜŞÜK GELİRLİLERE KIRALIYORLAR DA BİZİM BELEDIYELER/OTELLER DÜŞÜK GELİRLİLER IÇİN SOSYAL KONUT ODA NEDEN KİRAYA VERMİYORLAR ? SOSYAL DEVLET İLKESİ ANAYASADA VAR UYGULAMADA YOK