Haluk Sur, Emlak Konut’u, Sukuk’u anlattı

4 / 11

---

EMLAKTA BALON RİSKİ KONUSUNDA ÇOK ENDİŞELİ DEĞİLİM

-Büyük konut projelerinde bir doygunluğa ulaşıldı deniliyor. Sizce fiyatlarda bir balon var mı? Bu tartışmaları nasıl değerlendiriyorsunuz? GYODER Başkanı, “Emlakta balon riski var” diyor. Buna katılıyor musunuz, düşünceniz nedir?

Haluk Sur: Ben balon noktasında benzer endişeleri taşımıyorum. Çünkü Türkiye İstanbul’dan ibaret değil. İstanbul ise sadece birkaç lokasyonda geliştirilmiş olan karma kullanımlı ya da lüks konut projesinden ibaret değil.  Bu gözle bakınca evet şehrin bazı bölgelerinde bazı projelerde fiyat rakamlar vs. düşündürücü olabilir. Ama ben dönüp baktığım zaman, Boğaz aksını Türkiye’de değil, dünyada özel bir yer olarak görüyorum. Hal böyle olunca Boğaz’daki zaten yıl bazında birkaç tane geçmeyen alışverişteki rakamları hiçbir şekilde baz kabul etmiyorum. Bu bir koleksiyon işi. Tablo biriktirir gibi, bir tarihi eseri biriktirir gibi Boğaz’a da bu türden bir yatırım koleksiyon işi gibi geliyor. Dönüp de şehrin öbür yerlerine baktığımızda evet bazı lokasyonlarda, bazı projelerde çok sıfırlı, dolar bazında, metrekare satış rakamlarına rastlıyoruz. Yani çift haneleri geçen ve onların üstünde seyreden… Doğrusunu isterseniz bana çok sağlıklı gelmiyor.

Türkiye’de dönüp baktığınızda üst gelir grubu ya da orta gelir üst grubu projelerde 5 bin doları, 6 bin doları geçen metrekare bazında satış rakamlı projeler zorlanıyor. Neden? Çünkü orada segment dar. Darlaşma başlıyor. Seçicilik had safhada. Beğendiklerini almaktan çekinmeyen ama her şeyi de kolay beğenmeyen ellerinde ciddi stok olan bir kesime hitap ediyorsunuz. Dolayısıyla bu segmente oynayan bunu, birinci günden durumunu görmeli. Evet, fiyatlarda bir gerileme ya da bir dalgalanma söz konusu olursa, en kolay etkilenecek olan bu segment olur. Ben, ‘ ne balon’, ‘ne değil’, ‘o balon’ diye ifade edilen projelerin toplam üretim içindeki payına dönüp bir bakarım. Bugün hala İstanbul’un dışındaki büyük kentlerde bile 3 bin, 4 bin dolar metrekare fiyatları zorlukla telaffuz ediyorsunuz. Bahsettiğim yerler Ankara, İzmir gibi yerler. Nüfusu 5-6 milyon yerler. Dolayısıyla bu konuda firmaların açıkçası kar marjlarını aldıkları arsaların maliyetine, arsa maliyetine ilişkin olarak ürettikleri projenin özelliklerine, lokasyona bağlı olarak dikkatli fiyat tespit etmelerini öneririm. Ama kendi yerimizi en değerli görüp, projemiz en kıymetli proje addedip, fiyatları uçurursak sonra da satışta zorlanırsak bu “Balona doğru gidiyor” ya da “Fiyatlar aldı başını gidiyor”a döner. Yanlış olan bir hesap varsa dönüyor. Eğer siz gereğinden fazla bu işleri kar maksimizasyonunu ön plana çıkartıp fiyat belirlemede dikkatli davranmazsanız açıkçası hata yapma riskiniz çok yüksek oluyor. Dediğim gibi Türkiye İstanbul’dan ibaret değil. Şehrin belli semtleri ve belli projeleri İstanbul’un genelini yansıtmıyor. 700 bin konut üreten bir ülkeden bahsediyoruz. 160 bin konut üreten bir kentten bahsediyoruz. Sizin bütün balon riski gördüğünüz projelerin toplam miktarı acaba kaç? Bin mi, iki bin mi, kaç bin? Şöyle de bir risk var mı? Bütün proje geliştiriciler hep aynı gelir segmentini hedeflerse ve aynı bölgelere lokalize olursa burada bir durgunluk olur mu? Olabilir. Burada bir sıkıntı yaşanabilir mi? Yaşanabilir. Ben konuya bu şekilde bakıyorum açıkçası. Balon riski var mıdır? Hırs olan her yerde balon riski olabilir. Alıcının seçici davranması lazım. Geliştiricinin dikkatli davranması lazım. Başka ne diyeyim…