HİSSE DEĞERLENDİRMESİ-İnfo Yatırım, Akfen GYO için hedef fiyatını 6,25 TL olarak belirledi ve 'al' tavsiyesi verdi

İnfo Yatırım, Akfen GYO için hedef fiyatını 6,25 TL olarak belirledi
ve 'al' tavsiyesi verdi.

İnfo Yatırım, konu ile ilgili raporunda şu değerlendirme yapıldı:

"Kira getirili çeşitlendirilmiş varlık portföyü. 2006 yılında Aksel
Turizm Yatırımları AŞ?nin gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi
ile kurulan ve 2011 yılında halka arz edilen AKFEN GYO Türkiye ve
Rusya?da ACCOR otelleri başta olmak üzere geniş bir varlık portföyüne
sahiptir. Şirketin otel varlık portföyü 19 Accor oteli, Kıbrıs Merit
Park Otel ve Bodrum Loft Resort?tan oluşmaktadır. Turizm
sektörlerindeki varlık portföyüne ek olarak şirket Kredi ve Yurtlar
Kurumu ile yapmış olduğu uzun dönemli anlaşmalar ile öğrenci yurtları
işletmeciliği alanında da faaliyet göstermeye başlamıştır. Bunun yanı
sıra şirketin hali hazırda İstanbul Söğütlüçeşme metro istasyonunda
Loft Market adlı bir ticari gayrimenkul projesi devam etmektedir.
Ayrıca şirketin Rusya?nın Samara kentinde sahibi olduğu bir ofis
varlığı da bulunmaktadır. Şirketin esas faaliyet gelirlerinin tümü
kira gelirlerinden oluşmaktadır ve bunun yaklaşık %75?i doğrudan euro
cinsinden ya da dolaylı olarak euro?ya bağlıdır.

Zor geçen bir yıldan sonra dünyada ve Türkiye?de turizm toparlanmaya
başladı. 2020 yılında pandeminin neden olduğu kapanmalar ve alınan
diğer önlemlerden dolayı dünya turist sayısında %90?a varan bir düşüş
kaydedilmiştir. Türkiye?de buna paralel olarak yurtdışından gelen
ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %70 azalmıştır. Diğer yandan
yurtiçi yerleşiklerin otel geceleme sayısındaki düşüş yıllık %30 ile
daha sınırlı kalmıştır. Rusya?da ise dışarıdan gelen ziyaretçi
sayısının turizm sektöründeki ağırlığının görece düşük olması, Rus
vatandaşların başta Türkiye olmak üzere dışarıya seyahat edememesi ve
hükümetin nakit tatil desteği vermesi ile 2020 yılında otellerde kalan
sayısındaki düşüş %35 civarında kalmıştır. BM Dünya Turizm Örgütü
pandemi sonrası dünya turizminin 2022-2023 döneminde hızla pandemi
öncesi düzeylere çıkmasını beklemektedir. Gelişmiş ekonomilerde
hanehalkı ve şirketlere sağlanan kamu mali destekleri ile tepe
noktasına çıkan tasarruf oranlarının da desteğiyle alım gücü yüksek
turistlerin özellikle Türkiye gibi gözde tatil yerlerindeki aktivitede
hızlı bir toparlanmaya destek vereceğine inanmaktayız. Ayrıca iş
seyahatlerinin de pandemi sonrası dönemde kademeli olarak toparlanarak
otel doluluk oranlarına olumlu katkı sağlayacağını öngörüyoruz.

Kira paylaşım oranındaki artış ve portföyündeki yeni varlıkların
devreye girmesiyle AKFEN GYO?nun VAFÖK?ü hızla artacaktır. Pandemi
sürecinde kira gelirleri euro bazında yıllık %55 düşen şirketin 2021
sonunda 17 milyon euro kira gelirine ulaşarak 2019 yılında kaydedilen
düzeyi geçmesini bekliyoruz. Bu artışın en önemli nedenleri 1) pandemi
sonrası turizmdeki toparlanmaya paralel otel doluluk oranlarının
yükselmesi 2) ortalama oda satış ve diğer gelirlerdeki yükseliş, 3)
Accor otelleri ile yapılan uzun dönemli gelir paylaşım oranının
%75?den %95?e yükseltilmesi ve 4) gelir garantili Öğrenci Yurtları
(Kütahya ve Isparta) ve Bodrum Loft Resort?un 2021 yılında gelir
yaratmaya başlamasıdır. Şirket yönetiminin etkin maliyet yönetimi ve
portföye yeni giren varlıkların ekstra yönetim gideri yaratmamasının
yardımıyla şirketin 2021 yıl sonu düzeltilmiş VAFÖK?ünün (varlık
değerleme kar/zarar hariç) bir önceki yıla göre yaklaşık 2.5 kat
artarak 14 milyon euro?ya ulaşmasını bekliyoruz. Şirketin 2021-2025
döneminde ortalama yıllık %89 VAFÖK marjını rahatlıkla
yakalayabileceğine inanmaktayız (2011-2019 arası ortalama %77). Azalan
borçluluk ve artan VAFÖK ile şirket daha yüksek bir piyasa
değerlemesini hak ediyor. İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) modelimize
göre hesapladığımız 12 ay sonrasının adil piyasa değeri 187 mn euro
düzeyinde olup, şirket varlıklarının Kapitalizasyon Oranının euro
cinsinden 2021-2025 döneminde ortalama yıllık %6 düzeyinde olacağını
tahmin etmekteyiz. Finansal modelimize ve şirketin içinde bulunduğu
sektörün olumlu dinamiklerine dayanarak AKFEN GYO hisseleri için 6.24
TL hedef fiyat (12 ay sonrasının) ve 60%
-Foreks Haber Merkezi-