TEB Yatırım ( http://www.tebyatirim.com.tr ) Tarafından Hazırlanan
Analiz:
"Martı Grubu'nun (MARTI, MRGYO) Antalya Martı Myra otelinde
düzenlediği analist toplantısına katıldık. Toplantıdaki önemli konu
başlıklarının özetini aşağıda bulabilirsiniz.
Martı Grubu hakkında: 1934'ten beri çeşitli sektörlerde faaliyet
gösteren Narin Ailesi tarafından 1967 yılında kurulan Martı Otel
İşletmeleri, Türkiye'nin en önemli turizm gruplarından biridir. 1969
yılında Türkiye'nin ilk resort hotelini Marmaris'te faaliyete açan
şirket bugün faaliyetlerine devam etmektedir. Aynı zamanda, Martı Otel
(MARTI) Türkiye'nin halka açılan ilk turizm şirketidir. Grubun bir
diğer halka açık şirketi de 2010 yılında halka açılan Martı GYO
(MRGYO)'dur.
Ortaklık yapısı: MARTI'nın %31,03'ü Emre Narin ve %14,92'si Oya
Narin'indir. Geri kalan %54'ü halka açıktır. MARTI'nın MRGYO'da %47,85
oranında ortaklık payı bulunmaktadır. MRGYO'da geri kalan kısım halka
açıktır.
Martı Otel İşletmeleri (MARTI): Şirket Martı Resort, Martı La
Perla, Martı Myra, Martı Hemithea, Doğan Hotel, Güllü Konakları
otellerinde toplam 2.300 yatak kapasiteli tesislerinde faaliyet
göstermektedir. Muğla'daki 380 yüzen ve 100 kıyı yat kapasiteli Martı
Marina isimli marinanın işletmesini yürütmektedir.
Martı GYO (MRGYO): Şirket Antalya'da hizmet veren Martı Myra'ya
sahip olup Muğla'daki 380 yüzen ve 100 kıyı yat kapasiteli Martı
Marina isimli marinanında sahibidir. Şirketin gelir paylaşımı
modeliyle satacağı Çerkezköy'de bir konut projesi, Bodrum'da yaklaşık
56 bin m2 arsasında hotel ve residence projesi ve Gökova körfezi Ayın
Koyunda 5 otel binası ve 1 restorandan oluşan taşınmazları
bulunmaktadır.
Şirket, yakın gelecekte yapacağı yatırımları bunlarla
sınırlandırmamakta ve özellikle konut ve turizm alanında hem kendisi
yeni projeler üretmeye çalışmaktadır.
Operasyonel performans: Geçtiğimiz 5 yıl turizm sektörü için
inişli çıkışlı, zor yıllar olmuştur. Bu durum Martı Grubu gibi turizm
sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin gelir tablolarına da etki
etmiştir. 2014 yılında 5,3 milyon dolar konsolide VAFÖK yaratırken
2016 yılında yaşanan olaylar sebebiyle 500 bin dolar VAFÖK bazında
zarar yazılmıştır. 2017 yılı hızlı bir toparlanma olmuş ve sene 4,4
milyon dolar VAFÖK ile kapanmıştır.
2018 yılı toparlanmanın devam edeceği sinyallerini vermektedir. Bu
yıl, VAFÖK rakamının hem fiyatlarda hemde doluluk oranlarında
toparlanmayla %62 artarak 7.2 milyon dolar olması beklenmektedir. 2019
yılında ise %30 artış hedeflenmektedir. Uzun vadede, 2022 yılında 13
milyon dolar VAFÖK'e kadar ulaşılabileceği düşünülmektedir.
Finansal durum: Martı Grubu'nun yaklaşık 120 milyon dolar borcu
bulunmaktadır. Borcun yaklaşık 105 milyon doları 2029 vadeli olmakla
beraber ödemeler 2020'den itibaren ağırlık kazanmaktadır. Borcun
oluşmasında, büyük ölçüde şirketin Taksim'de Park Holding'e ait olan
binayı 2011 yılında kiralayarak 30 yıllık bir yatırım projesi olarak
26,9 milyon Euro tutar ile 270 odalı bir 5 yıldızlı otele dönüştürmesi
rol oynamıştır.
2013 yazından itibaren ülke gündemini belirleyen olayların,
özellikle Taksim bölgesinde turizm sektörüne negatif etkiler yaratması
ile hotel faaliyetlerinin sona erdirilmesi sonucu oluşan borçluluktur.
Şu an, net borç/VAFÖK oranı 27x seviyelerine dayanmış durumdadır ve bu
durumun sürdürülebilir olmadığını gören şirket üst yönetimi de, borcu
azaltmak için sermaye artışı ve varlık satışı gibi seçenekleri
değerlendirmektedir.
Sermaye artışı: Bahsettiğimiz borç yapısının azaltılması ve
gerekli işletme sermayesi ihtiyacı için Narin ailesi tarafından
tahsisli sermaye artışı planlamaktadır. Bu bağlamda MARTI'nın 120
milyon TL olan sermayesi tahsisli sermaye artışı ile 170 milyon TL'ye
çıkarılması planlanmaktadır. Sermaye artışının 2018 yılında
gerçekleştirilmesi beklenmektedir.
Varlık satışı: Şirket VAFÖK'ünün büyük kısmını otellerden
yarattığı için daha az VAFÖK yaratan ve piyasada daha uygun fiyata
satabileceği marinasında çeşitli ülkelerden ilgi olduğunu
belirtmektedir. Normalde daha fazla VAFÖK yaratan varlığın daha yüksek
fiyata satılacağını inanırız. Ancak marina işinde bu düşündüğümüz
şekilde gerçekleşmemektedir.
Marinada şerefiyenin çok yüksek olması denklemi bozmaktadır.
Marina arsasının, Martı GYO uhdesinde olması da fiyatı daha değerli
kılmaktadır. Olası marina satışının bu yıl içerisinde gerçekleşmesi
beklenebilir. Marina'nın 2017 değerlemesine göre değeri 116 milyon TL
seviyesinde gözükmektedir. Marina satışının çok daha yukarı bir fiyata
gerçekleşebileceği değerlendirilmektedir. Hem sermaye artışı hemde
olası marina satışı ile borcun yarıdan fazla düşmesi beklenmektedir.
Uluslararası zincirlerle stratejik ortaklık: Londra kökenli bir
danışmanlık firması olan Servotel ile yapılan anlaşma ile uluslararası
zincirlerle stratejik ortaklık için görüşmeler sürdürülmektedir. Nihai
yapı net olarak kararlaştırılmasa da kurulacak ortaklıkta uluslararası
zincir şirketin sermaye koyması beklenirken işletme işinin Martı Grubu
tarafından yapılması planlamaktadır. Sıfırdan yeni yatırımla otel inşa
etmek yerine, zorda olan ya da uygun olanların seçilerek (kiralama
yolu olabilir) bunların yeniden canlandırılması hedeflenmektedir.
Antalya'nın Lara, Kundu, Belek ilçeleri, Marmaris, Bodrum ve Kuzey
Ege hedef bölgeler olması düşünülmektedir. Bu ortaklıkla orta ve uzun
vade hedefler arasında 5 senede 10 bin yatak kapasitesine ulaşılması
agresif bir hedef olarak görülmemektedir. Stratejik ortaklığın olumlu
katkısıyla Martı Grubu'nun konsolide VAFÖK rakamının 25 milyon dolara
kadar çıkabileceği düşünülmektedir.
Tahsis süresi uzatılıyor: Torba yasanın kabul edilen maddeleri
içinde yer alan düzenlemeye göre turizm yatırımcıları, tahsisli
arazilerinin kira sürelerini bitimine kaç yıl kaldığına bakılmadan 49
yıla uzatabilecek. Turizm sektörü açısından tarihi bir değişikliğe yol
açacak bu düzenlemeyi Martı Otel açısından önemli pozitif
değerlendiriyoruz. (https://www.kap.org.tr/Bildirim/644138)
Bu düzenleme ile, turizm yatırımcısı ve işletmecilerine
bankalardan daha kolay kredi almaları yolu açılacak. Kısalan tahsis
süreleri nedeniyle varlık değerlemeleri düşüyordu, bu düzenleme ile
değerlemelerde artışlar ve şirketin gelir tablosuna olumlu yansımalar
görebiliriz. Bunun yanında varlıklar banka borçlarına karşı ipotekli
olduğundan tahsis sürelerinin artması teminat oranlarını
rahatlatacaktır."
*******
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım
danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti,
aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen
bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı
sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve
tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine
dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk getiri
tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer
alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize
uygun sonuçlar doğurmayabilir.
*******
Foreks Haber Merkezi (
[email protected] )
http://www.foreks.com
http://twitter.com/ForeksTurkey