İş Yatırım ( http://www.isyatirim.com.tr ) Tarafından Hazırlanan Analiz Raporu:
"EKGYO : TOKİ'nin iştiraki olarak konut sektöründe avantajlı bir pozisyonda.
Emlak GYO?nun %49?u TOKİ'ye ait geri kalan %51?i ise Borsa İstanbul?da
işlem görmekte. Emlak GYO TOKİ?nin arsalarını ihalesiz ekspertiz
değerinde satın alma ayrıcalığına sahip.
Önsatışlar?Yılın ilk yarısında şirket Bahçekent Flora (Hoşdere), Göl
Panorama Evleri (Avcılar), İstmarina (Kartal), Nidakule (Ataşehir) ve
Seyranşehir (Kayaşehir) projelerini satışa çıkarmıştı. Son olarak şirket Köy
(Zekeriyaköy) ve Evvel İstanbul (Kayaşehir) projelerini satışa çıkardı. Kasım
ayı itibariyle konut satışları 8,6 bine çıktı. Emlak GYO yeni satışa çıkan
projelerle birlikte 2014 yılsonunda 10 bin konut, 2015?de ise 12 bin konut
satışına ulaşmayı hedefliyor.
İhaleler?Emlak GYO son olarak Kartal (85 milyon TL) ve Bahçelievler
(64 milyon TL) arsalarını ekspertiz değerlerinin sırasıyla 1,45x ve 2,70x
katına ihale etti. Bu yılki ihalelerin ihale çarpanlarının ağırlıklı ortalaması
2,25x ulaşırken, şu ana kadarki halelerin çarpanlarının ağırlıklı ortalaması
1,7x?den 1,95x?e yükseldi. Şirketin Ankara Yenimahalle?deki 622 milyon TL
değerindeki arsasını ve ertelemiş olduğu 120 milyon TL?lik Kartal Orhantepe
arsasını önümüzdeki dönemde ihale etmesi beklenebilir.
Hisse geri alım programı devam ediyor. Nisan 2014?de, Emlak GYO
hisse geri alım programını, ödenmiş sermayesinin maksimum limiti olan %
10?una kadar genişletmişti. Program 36 ay için geçerli ve satın almalar için
1,5milyar TL tahsis edilmiş durumda. İkincil halka arzdan sonra şirket
piyasadan toplam 104 milyon hisse satın aldı (ödenmiş sermayenin %
2,92?si).
Olumsuz yönleri
Gayrimenkul sektörüne ilişkin kısıtlayıcı düzenlemeler sektörü
olumsuz etkileyebilir. Son olarak Maliye Bakanı Şimşek gayrimenkul
değer artış kazançlarını, gayrimenkulü elde tutma süresinden bağımsız
olarak vergilendireceklerini söyledi. Yürürlükte olan düzenlemeye göre
gayrimenkulün en az 5 yıl boyunca elde tutulması koşuluyla değer artışı
vergilendirmiyordu. Halihazırda konut alımlarının %29?unun yatırım amaçlı
olduğunu göz önünde bulundurursak, böyle bir düzenleme konut satışlarını
olumsuz etkileyecektir.
Değerleme
Baz senaryomuzda, şirketin arsa portföyünü 2015-2022 yılları arasında
projelendireceğini varsayarak 3,8TL?lik bir hedef fiyatına ulaşıyoruz. İyimser
senaryoda ise arazi portföyünü daha hızlı geliştirebileceğini varsayarsak
(2015-2019) hedef fiyatımız 4,15TL?ye yükseliyor. Son olarak,10 yıllık
projelendirme periyodunu ve daha düşük ihale çarpanlarını içeren en kötü
senaryomuzda ise hedef fiyat 3,1TL?ye geriliyor.
HALK GYO
Olumlu Yönleri
2018?de kira gelirleri 9 katına çıkıyor. Eldeki projelerin
tamamlanmasıyla, kira gelirleri 2013?deki 29 milyon TL?lik seviyesinden,
2015?de 38 milyon TL?ye, 2018?de İstanbul Finans Merkezi (IFM)?nin
tamamlanmasıyla beraber 250 milyon TL seviyesine ulaşması bekleniyor.
2018 yılında Halkbank?tan gelen kira gelirlerinin toplam gelirin %50? sini
oluşturması bekliyoruz.
İstanbul Finans Merkezi Projesi?İstanbul Finans Merkezi?nin, bankalar
ve BDDK, SPK gibi denetleyici kurumlardan oluşan uluslararası bir finans
merkezi olması bekleniyor. Halk GYO, IFM bünyesinde Halkbank?a
kiralanmak üzere 2 ofis kulesini ve üçüncü taraflara kiralanmak üzere 3
binayı kapsayan bir proje geliştiriyor. Projenin toplam kiralanabilir alanı 239
bin metrekare. Kiranın 30 dolar/ay/m2 olacağını varsayarsak 2018 yılında
proje tamamlandığında proje 188 milyon TL kira yaratacaktır.
Tamamlandığında 2,4 milyar değerine ulaşması öngörülen projen için
planlanan toplam yatırım bütçesi 820 milyon TL.
Diğer projeler...IFM projesinin yanı sıra, Halk GYO, Dedeman Park
Levent (otel) Referans Bakırköy (konut), Eskişehir Panorama Plus (konut)
ve Kocaeli Şekerpınar (operasyon merkezi) projelerini geliştiriyor.
Hisse alım programı devam ediyor. Halk GYO?nun ana şirketi Halk
Bank Mayıs 2013?te bir hisse alım programı başlatmıştı. Şu ana kadar Halk
Bankası Halk GYO?nun hisselerinin %6,11?ini piyasadan satın aldı. Alım
programı hissenin aşağı riskini sınırlayacaktır.
Kiradaki varlıklar. Şu anda faaliyette olan varlıkları Halk Bankası?na
kiralanmış olan 21 ofis binası oluşturuyor. Bu binalar 438 milyon ekspertiz
değeriyle şirketin net aktif değerinin %33?ünü oluşturuyor. En değerli ofis
binaları İstanbul, Ankara ve İzmir?dekiler.
Olumsuz Yönleri
İstanbul Finans Merkezi?ndeki herhangi bir aksilik Halk GYO için risk
oluşturuyor. IFM arsası şirketin net aktif değerinin %39?unu
oluşturuyor. 2018 yılındaki makro gelişmelere göre doluluk oranı ve kira
seviyeleri beklenenin altında kalabilir. IFC projesinin yaklaşık olarak %
42?sinin Halk Bankasına kiralanacak olması riski sınırlayan bir faktör.
Değerleme
Hisse için 12 aylık hedef fiyatımız TL2,35. Hissenin yükselme potansiyeli %
106. Hisse net aktif değerine göre %40 iskontolu işlem görmekte.
İŞ GYO
Yeni projeler yolda
Olumlu Yönleri
Reysas GYO 31 depo işletiyor. Reysas Lojistik?in %61,5 hissesine
sahip olduğu Reysas GYO, toplam 343 bin metrekarelik brüt kiralama alanı
ile 31 depo işletmekte. Reysas GYO, sahip olduğu kiralanabilir varlıkların %
60?ını ana şirketi olan Reysas Lojistik?e kiralamakta, Reysas Lojistik de bu
depoları Arçelik, Toyota, ALJ, Vodafone ve LG gibi üçüncü şirketlere
kiralamaktadır. Reysas GYO kalan %40?lık kısmı ise direkt olarak DHL, Adel
Kalemcilik, GEFCO ve Ekol Lojistik gibi firmalara kiraya vermekte.
Büyüme devam...Önümüzdeki beş yıllık dönemde Reysas GYO?nun
kiralanabilir alanının %18, kira gelirlerinin ise %25 yıllık bileşik büyüme
oranıyla büyümesini bekliyoruz. Şirket son olarak halihazırdaki 376 bin
metrekarelik arsa stoğuna ek olarak 187 bin metrekare arsa satın aldı.
Şirketin arsalar üzerinde toplam 433 bin metrekare kiralanabilir alan inşa
ederek şu anki 343 bin metrekarelik kiralanabilir alanını 2019 yılı sonu
itibariyle 776 bin metrekareye taşımasını bekliyoruz.
%72 iskontoyu hak etmiyor. Reysas GYO şu anda geçmiş ortalamasının
9 puan üstünde iskontoyla işlem görmekte. 2015 yılsonu için öngördüğümüz
756 milyon TL?lik net aktif büyüklük şirketin bugünkü piyasa değerine göre
%81 iskontoya içeriyor.
Depoculuk gayrimenkul sektöründe ön plana çıkıyor. Önümüzdeki
dönemde konut ve ticari gayrimenkul sektörünün ivmesini kaybetmesi
beklenirken depoculuğun büyümeye devam etmesi bekleniyor. Birçok sektör
raporu kaliteli depoların talebi karşılayamadığının altını çizmekte. Herhangi
bir ekonomik şok karşısında depoların AVM?lere göre daha az etkileneceğini
düşünüyoruz. Şok sonrasında şirketler küçülmeye giderek dükkanlarını
kapasalar bile stoklarındaki artış nedeniyle şirketler depolarını belli bir süre
daha muhafaza etmek durumundalar.
Hisse geri alım programı. Şirket Mayıs 2013?de hisse alım programı
başlatmıştı, şu ana kadar hisse geri alımı yapamamasına rağmen geri alım
programı volatil piyasalarda hisseyi destekleyebilir. Şirket yasal olarak
ödenmiş sermayesinin %10?una kadar geri alım yapabilir.
Olumsuz Yönleri
Yatırım giderleri borçla finanse edilmekte. Şirketin net borcu Aralık
2013?deki 111 milyon TL seviyesinden artarak Eylül 2014?de 203 milyon
TL?ye ulaştı. Bu şekilde şirketin net borç/FAVÖK seviyesi 6,9x?a yükseldi.
Borcun %73?ü yabancı para cinsinden fakat sadece %25?i kısa vadeli
borçlardan oluşmakta.
Ufukta temettü gözükmüyor. Şirket yatırımlar devam ettiği sürece
temettü dağıtmayı planlamıyor.
Değerleme
Şirket için 12 aylık hedef fiyatımız 1TL. Hissenin yükselme potansiyeli %70.
REYSAŞ GYO
72% NAD iskotosunu hak etmiyor
Reysas GYO 31 depo işletiyor. Reysas Lojistik?in %61,5 hissesine
sahip olduğu Reysas GYO, toplam 343 bin metrekarelik brüt kiralama alanı
ile 31 depo işletmekte. Reysas GYO, sahip olduğu kiralanabilir varlıkların %
60?ını ana şirketi olan Reysas Lojistik?e kiralamakta, Reysas Lojistik de bu
depoları Arçelik, Toyota, ALJ, Vodafone ve LG gibi üçüncü şirketlere
kiralamaktadır. Reysas GYO kalan %40?lık kısmı ise direkt olarak DHL, Adel
Kalemcilik, GEFCO ve Ekol Lojistik gibi firmalara kiraya vermekte.
Büyüme devam...Önümüzdeki beş yıllık dönemde Reysas GYO?nun
kiralanabilir alanının %18, kira gelirlerinin ise %25 yıllık bileşik büyüme
oranıyla büyümesini bekliyoruz. Şirket son olarak halihazırdaki 376 bin
metrekarelik arsa stoğuna ek olarak 187 bin metrekare arsa satın aldı.
Şirketin arsalar üzerinde toplam 433 bin metrekare kiralanabilir alan inşa
ederek şu anki 343 bin metrekarelik kiralanabilir alanını 2019 yılı sonu
itibariyle 776 bin metrekareye taşımasını bekliyoruz.
%72 iskontoyu hak etmiyor. Reysas GYO şu anda geçmiş ortalamasının
9 puan üstünde iskontoyla işlem görmekte. 2015 yılsonu için öngördüğümüz
756 milyon TL?lik net aktif büyüklük şirketin bugünkü piyasa değerine göre
%81 iskontoya içeriyor.
Depoculuk gayrimenkul sektöründe ön plana çıkıyor. Önümüzdeki
dönemde konut ve ticari gayrimenkul sektörünün ivmesini kaybetmesi
beklenirken depoculuğun büyümeye devam etmesi bekleniyor. Birçok sektör
raporu kaliteli depoların talebi karşılayamadığının altını çizmekte. Herhangi
bir ekonomik şok karşısında depoların AVM?lere göre daha az etkileneceğini
düşünüyoruz. Şok sonrasında şirketler küçülmeye giderek dükkanlarını
kapasalar bile stoklarındaki artış nedeniyle şirketler depolarını belli bir süre
daha muhafaza etmek durumundalar.
Hisse geri alım programı. Şirket Mayıs 2013?de hisse alım programı
başlatmıştı, şu ana kadar hisse geri alımı yapamamasına rağmen geri alım
programı volatil piyasalarda hisseyi destekleyebilir. Şirket yasal olarak
ödenmiş sermayesinin %10?una kadar geri alım yapabilir.
Olumsuz Yönleri
Yatırım giderleri borçla finanse edilmekte. Şirketin net borcu Aralık
2013?deki 111 milyon TL seviyesinden artarak Eylül 2014?de 203 milyon
TL?ye ulaştı. Bu şekilde şirketin net borç/FAVÖK seviyesi 6,9x?a yükseldi.
Borcun %73?ü yabancı para cinsinden fakat sadece %25?i kısa vadeli
borçlardan oluşmakta.
Ufukta temettü gözükmüyor. Şirket yatırımlar devam ettiği sürece
temettü dağıtmayı planlamıyor.
Değerleme
Şirket için 12 aylık hedef fiyatımız 1TL. Hissenin yükselme potansiyeli %70.
TORUNLAR GYO
hALKA ARZ HEDEFLERİNE ULAŞTI
Halka arz hedeflerine ulaştı. Mall of İstanbul ve Torun Tower?ın
faaliyete girmesiyle şirket halka arz hedeflerine büyük ölçüde ulaştı. Bu iki
projenin tamamlanmasıyla şirketin kiralanabilir alanı 2013 yılsonundaki 220
bin metrekareden 2014 yılsonunda 448 bin metrekareye yükseldi. Mall of
İstanbul Mayıs 2014?de açıldı ve Kasım itibariyle %87 doluluk oranıyla
faaliyet göstermekte. MOI?nin 2014 yılında 31, 2015 yılında 82 milyon TL
kira geliri yaratması bekleniyor. Diğer taraftan Denizbank?a kiralanan Torun
Tower Kasım ayı itibariyle gelir yaratmaya başladı. Torun Tower?dan 2014
yılında 6, 2015 yılında 46 milyon TL kira geliri öngörülmekte. Söz konusu iki
projenin 2014 yılsonu net aktif değerinde ciddi bir artış yaratması bekliyoruz.
Bazı AVM?lerde kur sabitlemesi devam ediyor. Torunlar GYO Zafer
Plaza, Korupark ve Deepo için kur sabitlemesini Haziran 2014 itibariyle
kaldırdı. Torium için kur sabitlemesi sürüyor. Torium için yeni kur sabiti 1
Ocak 2014 itibari ile 2.05 USD/TRY olarak belirlendi. Yeni açılan MOI için
2014 dolar/TL kuru 1,95 olarak sabitlenmişti. 2015?de MOI?daki kur sabitinin
her çeyrek 2,05, 2.,0, 2,20 şeklinde arttırılması hedefleniyor. Eylül 2014
itibari ile kira gelirinin değişken kısmı (ciroya bağlı), sabit kira gelirinin
sadece %5?ini oluşturuyor. Eylül 2014 itibariyle, Torunlar GYO?nun doluluk
oranı %92 seviyesinde.
Ösatışlar...Son önsatış verilerine göre, Mall of İstanbul Projesi'nden
1081 konutun 1037?si, 180 ofisin 130?u ve 24 home-office?in ise 20?si
satılarak 622 milyon TL önsatış geliri kaydedildi. Projedeki yabancı yatırımcı
oranı ise %36 seviyelerinde. Şirket şu ana kadar projeden 484 milyon TL?lik
teslimat gerçekleştirdi ve önümüzdeki dönemde teslimatlar tamamlanacak.
Öte yandan Torun Center?ın ön satış geliri, Mapfre Sigorta ile Temmuz
2013?te imzalanan 67 milyon dolarlık anlaşma ile birlikte, 434 milyon TL?ye
ulaştı. Torun Center?da yaşanan kaza nedeniyle inşaata 6 Eylül-14
Kasım?da inşaata ara verilmişti.
Gelecek Projeler ve Finansman. Torunlar GYO Kiptaş ve Paşabahçe
projeleri için inşaat izinlerini yakın vadede almayı planlıyor. Şirket Kiptaş?ın
Eyüp?teki 516 bin metrekarelik arazisinde karma bir proje inşa edecek.
Kiptas İstanbul Büyükşehir Belediyesi?nin toplu konut kuruluşu. Anlaşmaya
göre, Torunlar GYO %54 arazi payı karşılığında projenin inşaat masraflarını
üstlenecek. Şirket, 2017?de bitmesi planlanan projeden 600 milyon TL brüt
kar elde etmeyi hedefliyor. Güncel basın açıklamasına göre, 4000 dairelik
Kiptaş Finanskent II Projesi için ön kayıtlar 1750?e ulaştı. Şirket Kiptaş
Finanskent II Projesi?nin arazisine sahip olmadığı için, bu proje
değerlememize dâhil değil. Projenin inşaatının başlamasıyla proje
değerlememize dahil edeceğiz, bu şekilde hedef piyasa değerimiz 500
milyon TL kadar artış gösterecektir. Diğer taraftan Torunlar GYO Boğaz'daki
72 bin metrekarelik Paşabahçe arazisinde otel ve villalar içeren lüks bir
proje geliştirmeyi planlıyor. Proje için şirket 310 milyon dolar kredi aldı
(kredinin henüz 175 milyon doları çekilmedi).
Olumsuz Yönleri
Gayrimenkul sektörüne ilişkin kısıtlayıcı düzenlemeler sektörü
olumsuz etkileyebilir. Son olarak Maliye Bakanı Şimşek gayrimenkul
değer artış kazançlarını, gayrimenkulü elde tutma süresinden bağımsız olarak vergilendireceklerini söyledi. Yürürlükte olan
düzenlemeye göre gayrimenkulün en az 5 yıl boyunca elde tutulması koşuluyla değer artışı vergilendirmiyordu. Halihazırda
konut alımlarının %29?unun yatırım amaçlı olduğunu göz önünde bulundurursak, böyle bir düzenleme konut satışlarını
olumsuz etkileyecektir.
Değerleme
12 aylık hedef fiyatımız 5,15TL. Hissenin yükselme potansiyeli %63."
******
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım
danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti,
aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen
bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı
sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve
tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine
dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk getiri
tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer
alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize
uygun sonuçlar doğurmayabilir...
*******
Foreks Haber Merkezi (
[email protected] )
http://www.foreks.com
http://twitter.com/ForeksTurkey