BİST’in görüşüne Via GYO ne yanıt verdi

BORSAGUNDEM.COM

Alışveriş, eğlence, konaklama ve marina hizmetleri veren Viaport Asia, Viaport Marina, Viaport Venezia ve Vialand’ı bünyesinde bulunduran Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı halka açılıyor. Halk arz izni dün yayınlanan SPK Bülteni’nde açıklanan Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, halka arz süreci ve şirket hedefleriyle ilgili detayları bugün düzenlenen bir basın toplantısı ile açıkladı. Halka arzı gerçekleştirecek Konsorsiyum lideri Finans Yatırım Genel Müdürü Özgür Güneri’nin de katıldığı toplantıda konuşan Via GYO Yönetim Kurulu Başkanı Coşkun Bayraktar, yüksek gelir akışı ürettiklerini belirterek, “2015 yılı itibariyle 3,3 milyar TL aktif büyüklüğe, 3,2 milyar TL portföy büyüklüğüne ve 290 bin metrekarenin üzerinde brüt kiralanabilir alan büyüklüğüne ulaştık” dedi.

BORSA İSTANBUL NASIL BİR GÖRÜŞ BİLDİRDİ?

Toplantı bitiminde Via GYO Yönetim Kurulu Başkanı Coşkun Bayraktar’a, Şirketin halka arzıyla ilgili olarak Borsa İstanbul tarafından ‘talebe cevap’ vermek amacıyla 26 Nisan 2016 tarihinde SPK’ya gönderilen ve 5 önemli noktayı içeren ‘Borsa görüşü’ hakkındaki düşüncelerini sorduk.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerinin tespit edildiği eskpertiz raporlarında kullanılan değer tespit yönteminin izahnamede yer almasının istendiği Borsa görüşünde, 31/12/21095 tarihli finansal tablolarda yer alan toplam 697,9 milyon TL gelirin sadece bu döneme ait olduğu belirtiliyor, Şirket’in Viaport Venezia’daki payı dışında kalan tüm varlıklarını üst kullanım hakkı yoluyla elde ettiği, farklı tarihlerde biten kiralama süresi sonunda o tarihteki mevcut haliyle ilgili belediyelere teslim edeceği, gayrimenkullerin değerini etkileyebilecek sabit sermaye yatırımı yapılmadığı sürece normal koşullarda üst hakkı kullanım süresinin bitimine kalan zaman azaldıkça gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerinin ve dolayısıyla Şirketin değerinin düşebileceği, kiralama dönemi bitince üst hakkı sözleşmesinin yenilenmemesi halinde söz konusu gayrimenkullerin aktiften tamamen çıkarılacağının altı çiziliyor,  teminat tutarı, kimlere verildiği, aktifler, özkaynaklar ve finansal borçlara yönelik tüm bilgilerin  izahnamede yer almasının faydalı olacağına işaret ediliyor.   

COŞKUN BAYRAKTAR, BORSA İSTANBUL GÖRÜŞLERİNE NE YANIT VERDİ?

Via GYO Yönetim Kurulu Başkanı Coşkun Bayraktar, borsagundem.com’un, “Borsa İstanbul bu halka arz için şartlı görüş bildirdi. Borsa İstanbul’un SPK’ya gönderdiği görüş yazısında bağımsız hukukçu raporu ile yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerinin tespit edildiği ekspertiz raporlarına izahname de yer verilmesini isteniyor. Bu raporlara izahname de yer verildi mi?
Borsa İstanbul ayrıca Şirketin Viaport Venezia’daki payı dışındaki kalan tüm varlıklarını üst kullanım hakkı yolu ile elde ettiğini vurguluyor. Ve, ‘farklı tarihlerde biten kiralama süresi sonunda o tarihteki mevcut haliyle ilgili belediyelere devredilecek’ diyor. 2016 -2017 yıllarında yapacağı yatırımlar hariç gelecekte gerçekleştirmeyi planladığı somut bir projenin de bulunmadığının altı çiziliyor. Normal koşullarda üst hakkı kullanım süresinin bitimine kalan süre azaldıkça gayrimenkullerin değeri düşeceği, bunun da şirketin değerini olumsuz etkileyeceği Borsa İstanbul’un görüşünde yer alıyor. Şirketin içine para da konmazsa kiralama dönemi bitince üst kullanım hakkı sözleşmesinin yenilenmemesi halinde bu gayrimenkuller şirketin aktifinden tamamen çıkarılacağı vurgulanıyor.  Ayrıca halka arz ortak satışı yöntemiyle yapılacak yani şirketin kasasına para girmeyecek, bu halka arz için dezavantaj değil mi? Borsa İstanbul’un görüşleri ve dezavantajla ilgili neler söylemek istersiniz?” sorusuna şu yanıtı verdi:

“Bu bizim için hiçbir zaman dezavantaj olmadı. Çünkü şirketin yapısı ve kira gelirinin çok yüksek olmasından dolayı bu bir sıkıntı değil. Bakın biz burada farklı bir model ortaya koyduk. Normalde projelerin içerisine değeri yükseltmek için bunu bize teklif ettiler. Birkaç tane boş arsayı koyalım biz bunların üstüne bunu yapacağız ve bunun akabinde buradan bu geliri alacağız diye.  Aslında piyasadaki yüksek iskonto oranının nedeni bu. Yani birçok GYO devam eden veya ileride yapmak istediği yerleri ve projeleri bir şekilde GYO’nun içine koydu ve bir gelir projeksiyonu belirledi. Tabi olmamış bir şey olduğu için de bu piyasalar tarafından iskontalandı. GYO’ların bu yüksek iskontoyla bugün çıkmalarının nedeni buydu. Fakat biz böyle olmak istemedik. Biz kesinlikle bunu da yapacağız ve buradan bu geliri elde edeceğiz demedik. Buna çok alışık değiller. Biz aslında sermaye piyasalarına yepyeni bir bakış açısı getirmek istiyoruz. Hatta çok basit bir yapıya dönüştürmek istiyoruz. Çünkü ben 80 milyona yakın ziyaretçi alırken bunlar benim ortağım da olsun istiyorum. Normal kurumsal yatırımcılar dışında. Şimdi bu kadar kolay bir yapıya, bu kadar anlaşılabilir bir yapıya dönüştürmek için çok çaba sarf ettik. Her şeyde öncülük yaptığımız gibi burada da bir öncülük yaptığımızı düşünüyorum. Bunun da üstüne basa basa söylüyorum. Biz bugün iskonto oranıyla karşı karşıya kaldık, bunun nedeni diğer GYO’ların bu anlattığım olaydan dolayı bize yansıması oldu. Fakat bu projenin, GYO’nun herhangi bir iskonto görmemesi lazımdı. Ben oraya da geleceğine eminim. Bakın şirketin bu kadar karlı bir büyüme potansiyeli sağlamasının nedeni de bu arsaların kiralık olması. Mesela Vialand’in arsası 500 bin metrekare, metrekareden 2 bin deseniz 1 milyar dolar sadece arsa değeri çıkar. Dolayısıyla ne bu karlılık ortaya çıkar ne bu geri dönüş ortaya çıkar. Zaten benim öğündüğüm şey evet çok farklıyız, çok yeniyiz. Ama insanların bunu anlaması zaman alacak. Yeniliklerimizle geliyoruz…”

VİA GYO OLARAK BÜYÜMEYE DEVAM

Toplantıda “yurt içi yatırımcıları hedefliyoruz” sözleriyle yabancılara satışa sıcak bakmadığını ifade eden ve “Yatırımcı şimdi 13.60 TL’den alacak. Satmak isteyen olursa 3 ay sonra 14.00 TL’den seve seve geri alırız” diyen Coşkun Bayraktar yeni yatırımların finansmanına yönelik borsagundem.com’a yaptığı açıklamada, “Proje bundan sonra aynı şekilde VİA GYO olarak büyümesine devam edecek. Bu özkaynakla da olabalir, krediyle de. zaten VİA GYO’nun kredibilitesi de çok yüksek olduğu için buna yönetim kurulu karar verecek ” dedi. Bayraktar sorulara şu yanıtları verdi.

-Faaliyet karında 2014’ün ilk 9 ayında 70 milyon TL bu rakam 2015 yılında 735 milyon TL’ye çıkmış bu fark nereden kaynaklandı?

-Biz farklı bir yöntem izledik. Projeler bitene kadar maliyet değerlendirmesi yapıyoruz ve proje hayata geçtikten sonra gerçek değeriyle kayıtlara giriyoruz. Bu farklılıklar da buradan kaynaklanıyor. 2 yeni proje inşaat aşamasında ve siz fiyatları böyle gördünüz. Fakat bundan sonra her şey gerçek değeriyle   defter ve kayıtlarımıza girmiş oluyor.

-Yeni yatırım projeleri var mı? Varsa nasıl finanse edilecek? Özkaynakla mı krediyle mi?

-Proje bundan sonra aynı şekilde VİA GYO olarak büyümesine devam edecek. Fakat bununla alakalı şirket her ikisine de açık. Yani bu temettü politikası bunu belirleyecek. Özkaynakla da büyüyebilir ama zaten VİA GYO’nun kredibilitesi de çok yüksek olduğu için buna yönetim kurulu karar verecek. Belki her ikisini de değerlendirip bir orta yol bulacağız. Çünkü temettü dağıtmayı da önemsiyoruz.

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.